Les résultats de Parcoursup sont tombés et la ruée sur les studios a commencé dans la capitale héraultaise. Une enquête de Que Choisir Ensemble publiée le 7 juillet révèle qu’à Montpellier 93 % des annonces de logements étudiants analysées ne respectent pas l’encadrement des loyers. Le dépassement moyen atteint 161 euros par mois, une somme considérable pour un budget étudiant.
Un marché locatif étudiant hors de contrôle
L’association de défense des consommateurs, anciennement UFC-Que Choisir, a passé au crible environ 125 annonces de studios de moins de 18 m² entre avril et mai. L’enquête couvre onze grandes agglomérations universitaires qui accueillent 62 % des étudiants français, dont Montpellier. Les annonces provenaient des plateformes SeLoger, LeBonCoin, De Particulier à Particulier, Gens de confiance et Studapart.
Le constat est accablant. Dans les six villes où l’encadrement des loyers s’applique, à savoir Paris, Lyon, Bordeaux, Grenoble, Lille et Montpellier, 95 % des annonces dépassent les plafonds autorisés. Le surcoût moyen s’élève à 234 euros par mois et grimpe jusqu’à 382 euros à Paris. Au total, 73 % des annonces étudiées présentent au moins une irrégularité, comme l’absence du diagnostic de performance énergétique pourtant obligatoire. Les propriétaires appliquent souvent des compléments de loyer « très conséquents, peu ou pas justifiés » selon l’association.
« Aujourd’hui, trop d’étudiants ne choisissent plus leurs études : c’est le prix du logement qui choisit pour eux. L’encadrement des loyers a pourtant prouvé son efficacité : il est urgent de le faire pleinement appliquer et de le pérenniser. »
Marie-Amandine Stévenin, présidente de Que Choisir Ensemble
À Montpellier, 161 euros de trop chaque mois
La ville accueille 85 870 étudiants selon les données citées dans l’étude, ce qui en fait la septième ville étudiante de France en volume. Un studio de 14 m² s’y loue en moyenne 452 euros hors charges, soit 498 euros charges comprises. Quand l’annonce ne respecte pas l’encadrement, le loyer dépasse le plafond légal de 161 euros par mois en moyenne, soit près de 2 000 euros de trop sur une année.
Le paradoxe montpelliérain mérite d’être souligné. Sur l’ensemble du parc locatif, la ville fait figure de bonne élève : seuls 12 % des loyers dépassent les plafonds légaux d’après le baromètre de la Fondation pour le logement des défavorisés, contre 31 % à Paris et 38 % à Grenoble. Les abus se concentrent donc massivement sur les petites surfaces destinées aux étudiants, là où les locataires sont les plus fragiles et les moins informés de leurs droits.
Sur le terrain, la méconnaissance des règles reste frappante. Interrogé ce mercredi par France 3 Occitanie lors d’une visite de studio, un propriétaire montpelliérain louant 21 m² à 500 euros hors charges reconnaît ne pas connaître la loi et s’aligner sur « ce qui se pratique dans le quartier ». Certains bailleurs vont plus loin pour échapper au dispositif.
« Ils ont des loyers qui souvent ont été revus à la baisse avec cet encadrement. Sauf que lorsqu’ils font leur compte, ils se disent : « je vais le louer en direct » et donc plus cher. Ce sont les locataires qui trinquent et notamment les étudiants. »
Tariq Djafri, agent immobilier à Montpellier, au micro de France 3 Occitanie
Un dispositif efficace mais en sursis
L’encadrement des loyers est obligatoire à Montpellier depuis le 1er juillet 2022. Chaque année, le préfet de l’Hérault fixe par arrêté un loyer de référence selon la zone géographique, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement. Le plafond à ne pas dépasser correspond à ce loyer de référence majoré de 20 %. L’efficacité du dispositif fait débat depuis des mois entre professionnels de l’immobilier et défenseurs des locataires.
Or l’expérimentation nationale arrive à échéance le 26 novembre 2026. Sans intervention du législateur, le dispositif disparaîtra purement et simplement. Un texte d’origine socialiste, amendé et soutenu par le gouvernement, pourrait le prolonger de deux ans. Que Choisir Ensemble plaide pour sa pérennisation en rappelant qu’il permet aux locataires parisiens d’économiser en moyenne 141 euros par mois. L’association pointe aussi la responsabilité des plateformes de petites annonces, qui publient quotidiennement des offres illégales sans vérification préalable.
L’enjeu dépasse la seule question du portefeuille. Faute de place en résidence universitaire du Crous, plus de neuf étudiants sur dix doivent se tourner vers le parc privé. Les aides personnalisées au logement ne couvrent en moyenne que 43 % du loyer. Pour certains jeunes, le coût du logement conditionne désormais le choix des études, un comble pour une ville classée troisième ville étudiante de France.
Comment vérifier que son loyer est dans les clous
Les étudiants et leurs familles disposent d’un outil simple pour se défendre. La Ville de Montpellier met à disposition un simulateur en ligne d’encadrement des loyers qui indique le loyer de référence du logement et vérifie la conformité du montant demandé.
Pour un bail signé depuis le 1er juillet 2022 avec un loyer supérieur au plafond, le locataire peut exiger une mise en conformité auprès de son bailleur. La démarche s’applique aux locations vides comme aux meublés, aux premières mises en location, aux changements de locataires et aux renouvellements de bail. Un réflexe à adopter avant de signer, alors que la course au logement bat son plein jusqu’à la rentrée de septembre. Le rapport complet de l’enquête est disponible sur le site de Que Choisir Ensemble.
