Montpellier reste la ville où l’encadrement des loyers est le mieux respecté de France. Le sixième baromètre de la Fondation pour le Logement, publié ce jeudi 3 septembre, y relève 12 % d’annonces locatives au-dessus des plafonds légaux, contre 37 % sur l’ensemble des villes analysées. Une bonne note qui tombe à quelques semaines de la fin programmée de l’expérimentation.
Douze pour cent des annonces au-dessus du plafond
La fondation, anciennement Fondation Abbé Pierre, a passé au crible plus de 10 000 annonces mises en ligne entre août 2025 et août 2026, dans neuf territoires où s’applique l’encadrement, un dispositif en vigueur dans près de 70 communes. Montpellier arrive en tête, devant Bordeaux et ses 17 % de dépassements, Lille (25 %) puis Lyon-Villeurbanne (26 %). Le taux montpelliérain reste identique à celui de l’an dernier.
Le montant des dépassements confirme la tendance. Quand une annonce montpelliéraine sort des clous, le loyer proposé excède le plafond de 63 euros par mois en moyenne, le montant le plus faible parmi les territoires pour lesquels la Fondation publie ce chiffre. À Paris ce surplus atteint 171 euros, à Grenoble environ 258 euros.
Une nuance mérite d’être signalée. L’échantillon montpelliérain de cette édition repose sur 751 annonces, contre 1 369 l’année précédente. Les données proviennent d’une extension de navigateur qui analyse les annonces consultées par les internautes qui l’ont installée, un mode de collecte que la Fondation détaille en tête de son étude.
Paris tire la moyenne nationale vers le haut
Le tableau d’ensemble est nettement moins flatteur. Tous territoires confondus, 37 % des annonces affichent un loyer supérieur au plafond, soit cinq points de plus qu’en 2025 et neuf points de plus qu’en 2024. La Fondation situe la dégradation surtout dans les logements loués vides, chez les bailleurs particuliers et à Paris, où la proportion grimpe de 31 % à 46 % en douze mois, un niveau jamais atteint dans la capitale. En banlieue parisienne, Plaine-Commune culmine à 61 %.
Les dépassements gagnent en fréquence alors que leur montant moyen recule, à 159 euros par mois au niveau national, une baisse de 17 % sur un an selon la Fondation. Les locations meublées s’écartent davantage de la règle que les locations nues, avec 46 % d’annonces non conformes, neuf points de plus. Les toutes petites surfaces restent le point noir : 92 % des logements d’au plus 10 m² sortent des clous, contre 22 % pour ceux de plus de 75 m².
« Nos chiffres montrent qu’au-delà de l’enjeu essentiel de la pérennisation du dispositif, il est impératif de faire respecter son application »
Christophe Robert, délégué général de la Fondation pour le Logement
❗️Encadrement des loyers : la Fondation pour le Logement (ex-Fondation Abbé Pierre) publie ce jeudi son 6e baromètre, alors que le dispositif risque toujours d’être supprimé en novembre prochain.
Fondation pour le Logement (@Fond_Logement) 3 septembre 2026
🎯 Objectif : pérenniser l’encadrement des loyers, renforcer son contrôle et ses… pic.twitter.com/oz2hqbT4DS
Le constat sur les petites surfaces rejoint ce que Montpellier connaît déjà. Une enquête de Que Choisir Ensemble publiée en juillet relevait que 93 % des annonces de logements étudiants montpelliérains analysées ne respectaient pas l’encadrement. Le bon élève du parc locatif général abrite donc des abus concentrés sur les logements les plus disputés, dans une ville où une annonce peut récolter soixante-dix réponses le lendemain de sa mise en ligne.
Comment le plafond est calculé à Montpellier
L’encadrement s’applique dans la commune depuis le 1er juillet 2022, à la demande de la Métropole formulée en novembre 2020. La préfecture de l’Hérault rappelle que la commune répond aux critères de forte tension locative fixés par la loi ELAN et qu’elle concentre 64 % du parc locatif privé métropolitain.
Chaque année, le préfet fixe par arrêté un loyer de référence au mètre carré, décliné en cinq zones géographiques établies par l’ADIL 34, quatre catégories de logements du T1 au T4 et plus, cinq époques de construction et selon que le bien est loué vide ou meublé. Le plafond correspond au loyer de référence majoré de 20 %. La Ville prend l’exemple d’un T3 de 60 m² loué vide dont le loyer de référence atteint 11,50 euros le mètre carré : le loyer mensuel de référence s’établit à 690 euros hors charges et le plafond à 828 euros. Propriétaires et locataires peuvent vérifier leur situation grâce au simulateur mis en ligne par la Métropole.
Le contrôle relève du préfet. S’il constate un bail non conforme, il peut adresser une mise en demeure au bailleur, qui dispose alors de deux mois pour régulariser le contrat et rembourser le trop-perçu à son locataire. Faute de réaction, l’amende peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Un arrêté qui s’arrête au 23 novembre
L’arrêté préfectoral actuellement applicable à Montpellier couvre les baux signés entre le 1er juillet et le 23 novembre 2026. La Ville rappelle que l’encadrement s’applique jusqu’à cette date à la suite de la loi 3DS du 21 février 2022. Sans nouveau texte, le dispositif s’éteint dans toutes les communes qui l’ont adopté.
La Fondation situe l’examen de cette prolongation au Sénat, en octobre. Elle réclame la pérennisation du mécanisme, un renforcement des contrôles et son ouverture aux villes volontaires comme Rennes, Nantes ou Strasbourg. Le débat sur son efficacité a été relancé le 28 avril par une étude de l’observatoire CLAMEUR, soutenu par une trentaine d’entreprises et de fédérations de l’immobilier, qui conclut à un effet quasi nul du dispositif sur les prix.
Pour les locataires montpelliérains, l’échéance n’a rien de théorique. Un bail signé après le 23 novembre échapperait au plafond légal si aucune loi n’était votée d’ici là.
