Le Sénat a voté mercredi 21 octobre la prolongation pour deux années supplémentaires de l’encadrement des loyers, appliqué à Montpellier depuis le 1er juillet 2022. Le plafonnement s’éteindra le 23 novembre si les députés ne votent pas le texte à l’identique. Les sénateurs ont au passage raccourci le délai dont dispose un locataire pour faire baisser un loyer jugé trop élevé.
Un vote large à un mois de l’extinction du dispositif
Par 325 voix pour et 17 contre, les sénateurs ont adopté en première lecture la proposition de loi « Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs ». Le scrutin public a réuni 344 votants pour 342 suffrages exprimés, avec deux abstentions. Le groupe Union nationale pour les territoires, qui rassemble les sénateurs du Rassemblement national, avait annoncé en séance qu’il ne voterait pas le texte en l’état.
Le texte vient de loin. Déposé à l’Assemblée nationale le 28 octobre 2025 par Iñaki Echaniz, député socialiste élu dans les Pyrénées-Atlantiques, il y a été adopté le 11 décembre 2025 puis transmis au Sénat le lendemain. Dix mois se sont écoulés avant son arrivée en séance publique. La commission des affaires économiques l’a profondément remanié le 14 octobre, sur le rapport de la sénatrice Amel Gacquerre.
Le gouvernement n’a pas engagé la procédure accélérée. L’Assemblée nationale, qui a reçu le texte sénatorial le 22 octobre, devra donc l’adopter dans les mêmes termes pour que la prolongation entre en vigueur à temps. La présidente de la commission des affaires économiques, Dominique Estrosi Sassone, a regretté en séance la précipitation imposée au Parlement sur un calendrier connu de longue date, d’après le compte rendu analytique des débats. La sénatrice Magali Gasto Oustric a employé des mots plus durs, dénonçant une mise sous pression de l’institution.
Ce que les sénateurs ont changé pour les locataires
La version sortie du Sénat tourne le dos à celle des députés, qui voulaient pérenniser le plafonnement et l’ouvrir aux collectivités candidates. Le détail des apports de la chambre haute tient en quelques points :
- un sursis de deux ans sur le seul périmètre actuel, sans réouverture des candidatures des collectivités ;
- la possibilité pour les territoires engagés de sortir du dispositif avant son terme ;
- douze mois au lieu de trois pour attaquer un complément de loyer à compter de la signature du bail ;
- une prescription de l’action en diminution de loyer ramenée de trois ans à un an, la saisine de la commission départementale de conciliation devenant suspensive ;
- un enrichissement de la base fiscale « Gérer mes biens immobiliers » pour mesurer les effets du dispositif.
Ce raccourcissement des délais touche directement les Montpelliérains. Notre article du 19 septembre rappelait qu’un locataire disposait de trois ans après la signature de son bail pour réclamer une régularisation à son propriétaire. Cette fenêtre tomberait à douze mois. En échange, le locataire qui conteste un complément de loyer gagnerait neuf mois de plus pour le faire.
Les sénateurs ont aussi effacé plusieurs contraintes votées par les députés. Le doublement des amendes encourues par les bailleurs et les professionnels qui ne transmettent pas de données fiables aux observatoires disparaît. Même sort pour la baisse du plafond prévue dans les secteurs où le loyer médian dépasse de 10 % celui de l’agglomération. Le texte renonce enfin à figer dans le temps le montant des compléments de loyer.
À Montpellier, un plafonnement appliqué mais jamais sanctionné
Le dispositif ne couvre dans l’Hérault que la commune de Montpellier, une sur les trente et une de la métropole. La collectivité avait déposé sa candidature en novembre 2020 et le décret du 2 septembre 2021 a ouvert la voie à une entrée en vigueur au 1er juillet 2022. La préfecture justifie ce périmètre resserré par un argument simple : la ville concentre 64 % du parc locatif privé de la métropole. Le Conseil d’État a validé la légalité du décret montpelliérain par une décision du 25 mai 2023.
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe trois niveaux de référence, calculés à partir des données de l’observatoire local confié à l’ADIL 34 : un loyer médian, un loyer majoré de 20 % qui sert de plafond et un loyer minoré de 30 %. Les montants varient selon cinq zones, quatre catégories de pièces, le caractère meublé ou non du bien et cinq époques de construction. L’arrêté en vigueur court du 1er juillet 2026 au 23 novembre 2026 inclus, date qui matérialise noir sur blanc l’échéance législative. Les locataires qui veulent vérifier leur situation peuvent passer par le simulateur en ligne de la Métropole.
Le rapport que la Cour des comptes a rendu le 14 octobre porte un regard plus sévère sur l’application locale. Aucune sanction administrative n’a été prise jusque-là à Montpellier Méditerranée Métropole, constat que les magistrats financiers étendent à Bordeaux et à Grenoble. Le découpage montpelliérain en cinq zones n’explique que 8 % des écarts de loyers observés sur les logements loués vides entre 2019 et 2025, contre 15 % en moyenne sur l’ensemble des observatoires passés au crible. Le sénateur Christophe Plassard a résumé le reproche en séance : la méthodologie de fixation des plafonds est fragile.
La jurisprudence locale commence de son côté à dessiner les contours du complément de loyer. Le tribunal judiciaire de Montpellier a jugé le 11 décembre 2025 que l’existence d’un jardin partagé ne suffisait pas à justifier un tel supplément. Sur le terrain du respect des plafonds, la ville garde une avance confortable : elle était en tête du sixième baromètre de la Fondation pour le Logement avec 12 % d’annonces non conformes, quand 37 % des annonces dépassaient les plafonds sur l’ensemble des villes analysées.
Deux lectures opposées avant le vote des députés
La prolongation divise jusque dans l’Hérault. Julie Frêche, sénatrice du département élue le 27 septembre et troisième vice-présidente de la Métropole déléguée aux mobilités, a défendu le plafonnement sur Facebook en s’appuyant sur les résultats montpelliérains.
« À Montpellier, l’encadrement des loyers fonctionne : ne laissons pas la droite détruire ce bouclier pour le pouvoir d’achat ! »
Julie Frêche, sénatrice de l’Hérault
Les critiques ne viennent pas seulement de la droite sénatoriale, même si Dominique Estrosi Sassone a redit en séance son hostilité de principe à un mécanisme qu’elle tient pour une fausse bonne idée, avant d’annoncer que son groupe le voterait. La Cour des comptes a elle-même ouvert deux portes : réformer en profondeur le dispositif dans le cadre d’une prolongation ou mettre fin à l’expérimentation au profit d’un encadrement renforcé de l’évolution des loyers. Les sénateurs ont retenu la première option.
Les magistrats pointent au passage la faiblesse des données disponibles. La base « Gérer mes biens immobiliers » n’est aujourd’hui renseignée qu’à hauteur de 65 % et sa collecte ne deviendra obligatoire qu’à partir de la campagne 2028. Pour les 1,2 million de locataires des neuf territoires concernés, dont ceux de Montpellier, la question immédiate reste plus prosaïque : les députés trouveront-ils le temps d’un vote conforme avant le 23 novembre ?
